TL;DR: Rezident EÚ platí z prenájmu v Španielsku 19 % z čistého zisku (po odpočte nákladov) a od roku 2024 podáva Modelo 210 súhrnne raz ročne. Ak byt neprenajímate, platíte malú „imputovanú" daň z katastrálnej hodnoty — typicky 150–400 € ročne.
Dve situácie, jeden formulár
Prenajímate: daň 19 % (EÚ/EHP) z príjmu po odpočítaní nákladov; mimo EÚ 24 % z hrubého bez odpočtov. Neprenajímate: imputovaný príjem 1,1–2 % katastrálnej hodnoty × 19 % — podáva sa raz ročne za predchádzajúci rok.
Čo si odpočítate (pomerne za dni prenájmu)
| Náklad | Poznámka |
|---|---|
| Úroky z hypotéky | len úroky, nie istina |
| Komunita, IBI, odpad | ročné poplatky pomerne |
| Poistenie a energie | za obdobie prenájmu |
| Správa prenájmu a provízie platforiem | faktúry si odkladajte |
| Opravy a údržba | nie však investičné zhodnotenie |
| Odpisy | 3 % z hodnoty stavby ročne |
Termíny a podanie
Prenájom: súhrnné priznanie za celý rok do 20. januára nasledujúceho roka. Imputovaná daň: kedykoľvek počas nasledujúceho roka. Podáva sa elektronicky — bežne cez daňového zástupcu v Španielsku (od ~150 €/rok), ktorého klientom zabezpečujeme.
Dvojité zdanenie so SR a ČR
Príjem priznávate aj doma; zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia umožňujú zápočet španielskej dane — reálne teda neplatíte dvakrát, len dorovnávate rozdiel sadzieb, ak vzniká.
Čo hrozí, ak nepodáte
Dorub dane s úrokmi a pokutou; pri predaji nehnuteľnosti si kupujúci strhne 3 % ceny ako zábezpeku (retención) — nezrovnalosti sa vtedy vynoria a vracajú pomaly.
[INTERAKTÍVNY PRVOK] Kalkulačka Modelo 210: príjem z prenájmu + náklady → daň EÚ rezidenta; prepínač „neprenajímam" počíta imputovanú daň z katastrálnej hodnoty.
Časté otázky
Musím podávať, aj keď je byt celý rok prázdny? Áno — imputovanú daň platí každý nerezident-vlastník. Manželia vlastnia napoly — kto podáva? Každý za svoju polovicu (dve priznania). Airbnb mi strháva daň? Platformy daň neodvádzajú za vás; hlásia však príjmy správcovi dane — priznanie je na vás.
