Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku: dane a poplatky 2026
Kúpa nehnuteľnosti v Španielsku je pre mnohých Slovákov a Čechov splneným snom – slnko, more, nižšie životné náklady. No práve dane, poplatky a španielska byrokracia sú najčastejšou príčinou nepríjemných prekvapení. Tento článok vám dá kompletný prehľad toho, čo vás čaká – ešte pred prvým podpisom.
Prečo práve Andalúzia – výhody pre slovenských a českých kupcov
Andalúzia je najväčší región Španielska a dlhodobo patrí medzi najobľúbenejšie destinácie pre cudzincov kupujúcich nehnuteľnosti. Pre Slovákov a Čechov ide o kombináciu niekoľkých faktorov, ktoré inde v Európe len ťažko nájdete pohromade.
☀️
Klíma a kvalita života
Viac ako 300 slnečných dní ročne, mierne zimy a priamy prístup k Stredozemnému moru. Costa del Sol nie je náhodou nazývaná „pobrezím slnka".
💶
Dostupné ceny vs. západ EÚ
V porovnaní s Francúzskou riviérou alebo Talianskom sú ceny stále realistické – od 150 000 € za slušný apartmán pri mori.
📈
Investičný potenciál
Prenájom cez turistickú sezónu (apríl – október) dokáže pokryť veľkú časť ročných nákladov. Výnosy dosahujú 4–7 % ročne.
🏛️
Nízka ITP daň 7 %
Andalúzia uplatňuje ITP sadzbu 7 % – jednu z najnižších v Španielsku. Iné regióny (napr. Valencia) účtujú až 10 %.
ℹ️ INFO: Španielsko je členom EÚ, čo znamená, že občania SR a ČR môžu kupovať nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako španielski občania – bez obmedzení na vlastníctvo pôdy či budov.
NIE a základné pojmy – slovník cudzinca v Španielsku
Španielsky realitný trh má svoje špecifické pojmy, ktoré budete počuť od prvého stretnutia s maklérom až po podpis záverečnej zmluvy.
NIE
Número de Identificación de Extranjero
Daňové identifikačné číslo cudzinca. Nevyhnutné pred akýmkoľvek nákupom – bez neho nemôžete podpísať zmluvu ani otvoriť bankový účet.
CATASTRO
Katastrálny register
Španielsky kataster nehnuteľností. Katastrálna hodnota (valor catastral) slúži ako základ pre výpočet niektorých daní.
ESCRITURA
Escritura Pública
Notárska kúpna zmluva – hlavný dokument potvrdzujúci prevod vlastníctva. Musí byť zaregistrovaná v registri nehnuteľností.
PLUSVALÍA
Plusvalía Municipal
Obecná daň z rastu hodnoty pôdy. Platí ju štandardne predávajúci, no zahrnutie do ceny je predmetom dojednania.
ARRAS
Zmluva o rezervácii / záloha
Záloha 3 000–10 000 €. Ak odstúpi kupujúci – stráca zálohu. Ak predávajúci – vracia dvojnásobok.
NOTA SIMPLE
Výpis z registra nehnuteľností
Vždy si ho vyžiadajte pred podpisom – potvrdzuje vlastníctvo a prípadné záložné práva.
⚠️ UPOZORNENIE: NIE si vybavte čo najskôr – vydanie trvá 1–4 týždne a bez neho nemôžete urobiť žiadny ďalší krok. Požiadať môžete na španielskom konzuláte v Bratislave alebo priamo v Španielsku na polícii.
Dane pri kúpe nehnuteľnosti v Španielsku – kompletný prehľad
K cene nehnuteľnosti vždy pribudnú dane a poplatky vo výške 9 – 13 % kúpnej ceny. Konkrétna suma závisí od toho, či kupujete novú alebo existujúcu nehnuteľnosť.
ITP
7 %
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
Daň z prevodu vlastníctva – pri kúpe existujúcej nehnuteľnosti od súkromnej osoby.
IVA
10 %
Impuesto sobre el Valor Añadido
DPH – pri kúpe novej nehnuteľnosti priamo od developera.
AJD
1,2 %
Actos Jurídicos Documentados
Kolková daň – spolu s IVA pri kúpe novej nehnuteľnosti.
NOTÁR + KATASTER
~1,5 %
Notarial + Registro de la Propiedad
Platí sa vždy, bez ohľadu na typ nehnuteľnosti.
💡 TIP: Andalúzia má jednu z najnižších sadzieb ITP v Španielsku – 7 %. Iné regióny (Valencia, Murcia) účtujú až 10 %. Kupujúcim do 35 rokov môžu byť schválené ďalšie zľavy.
Nová vs. existujúca nehnuteľnosť – porovnanie celkových nákladov
⚠️ UPOZORNENIE: Tieto percentá sú orientačné. Výška notárskych poplatkov závisí od hodnoty nehnuteľnosti – čím vyššia cena, tým nižšie percento.
Orientačné ceny nehnuteľností na Costa del Sol ()
| Lokalita | Apartmán 1BR | Apartmán 2BR | Vila / Dom | Cena / m² |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 350 000 – 700 000 € | 550 000 – 1 200 000 € | od 1 500 000 € | 4 500 – 9 000 € |
| Estepona | 200 000 – 380 000 € | 290 000 – 550 000 € | od 600 000 € | 2 500 – 4 200 € |
| Nerja | 180 000 – 320 000 € | 250 000 – 480 000 € | od 450 000 € | 2 200 – 3 800 € |
| Torremolinos | 150 000 – 280 000 € | 220 000 – 380 000 € | od 380 000 € | 1 800 – 3 200 € |
| Benalmádena | 160 000 – 300 000 € | 230 000 – 420 000 € | od 400 000 € | 2 000 – 3 500 € |
Príklad kalkulácie – reálna transakcia
Existujúci apartmán 2BR, Torremolinos, kúpna cena 280 000 €
Kúpna cena nehnuteľnosti280 000 €
ITP – 7 %+ 19 600 €
Notár + kataster ~1,2 %+ 3 360 €
Právne zastúpenie ~1 %+ 2 800 €
NIE + administratíva+ 500 €
CELKOVÁ INVESTÍCIA306 260 €
* Orientačné hodnoty. Presná výška závisí od konkrétnej transakcie a notára.
Bezplatná konzultácia
Chcete presnú kalkuláciu pre konkrétnu nehnuteľnosť?
Pripravíme vám bezplatnú kalkuláciu všetkých daní a poplatkov – bez záväzkov, v slovenčine, do 24 hodín.
Získať bezplatnú kalkuláciu Prezerať nehnuteľnostiPostup kúpy nehnuteľnosti v Španielsku – krok za krokom
1
Vybavenie NIE
Španielsky konzulát v Bratislave alebo polícia v Španielsku. Trvá 1–4 týždne. Potrebujete: pas, formulár EX-15, poplatok ~10 €.
2
Otvorenie španielského bankového účtu
Odporúčané: Sabadell, BBVA, Santander. Otvorenie trvá 1–5 pracovných dní. Potrebujete: pas + NIE.
3
Due diligence – právna kontrola nehnuteľnosti
Právnik vyžiada Nota Simple, overí vlastníctvo, záložné práva a komunálne dlhy. Absolútne nevyhnutný krok.
4
Podpis Contrato de Arras
Záloha 3 000–10 000 € rezervuje nehnuteľnosť a fixuje cenu. Zvyčajne nasleduje doplatenie 10 % kúpnej ceny a termín záverečnej zmluvy.
5
Podpis Escritura Pública u notára
Doplatenie zvyšku ceny, podpis pred notárom, odovzdanie kľúčov. Potrebujete: NIE, pas, bankový šek alebo prevod.
6
Zaplatenie daní + zápis do katastra
Do 30 dní zaplatenie ITP alebo IVA+AJD. Zápis do registra trvá 1–3 mesiace. Toto väčšinou zaistí váš právnik.
💡 TIP – Plná moc (Poder Notarial): Ak nemôžete byť osobne prítomní pri podpise, môžete splnomocniť právnika prostredníctvom notársky overenej plnej moci – dá sa vybaviť aj na Slovensku u notára s apostilou.
⚠️ POZOR – Hypotéka a cudzinci: Španielske banky financujú cudzincov do 60–70 % hodnoty nehnuteľnosti. Potrebujete vlastné zdroje min. 30–40 % + dane a poplatky. Schválenie trvá 4–8 týždňov.
ℹ️ INFO – Daň z príjmu nerezidenta (IRNR): Ak nehnuteľnosť nevyužívate na trvalý pobyt, Španielsko vám každoročne vyrubí imputovaný príjem zdanený sadzbou 19 % (občania EÚ).
Váš partner pre kúpu v Španielsku
Reality Andalúzia – slovensky, bez kompromisov
Sme slovensky hovoriaca realitná agentúra špecializovaná výhradne na Andalúziu a Costa del Sol. Celý proces kúpy zvládneme za vás – v slovenčine, bez jazykovej bariéry, s lokálnou znalosťou trhu.
300+
nehnuteľností v ponuke
7 oblastí
Málaga, Marbella, Nerja, Estepona, Torremolinos, Benalmádena
100 %
slovenská komunikácia počas celého procesu
Často kladené otázky
RA
Reality Andalúzia
Realitná agentúra | Costa del Sol & Málaga
Slovensky hovoriaca agentúra špecializovaná na predaj nehnuteľností v Andalúzii. Pomáhame Slovákom a Čechom nájsť ich miesto pod španielskym slnkom – od prvého kontaktu až po odovzdanie kľúčov.
