Por qué España y la Costa del Sol
La Costa del Sol es uno de los destinos más populares para comprar una propiedad en Europa — y no por casualidad. Más de 320 días de sol al año, inviernos suaves, sanidad de calidad, colegios internacionales y conexiones aéreas directas la convierten en un lugar donde se puede vivir todo el año, no solo veranear.
Para el comprador internacional resulta además atractiva la seguridad jurídica. La compra de una propiedad en España es transparente, el derecho de propiedad está bien protegido y todo el proceso puede gestionarse incluso a distancia. Esta guía le acompaña por todas las fases para que no se sienta perdido en ninguna de ellas.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad? Sí — y así
Una buena noticia para empezar: como ciudadano de la UE puede comprar una propiedad en España sin restricción alguna. También vale para compradores de fuera de la UE. No necesita residencia española ni ingresos permanentes en España — le bastan dos cosas.
- ✓ Número NIE — el número de identidad de extranjero, sin el cual no puede comprar, abrir una cuenta ni pagar impuestos. Se tramita en el consulado o en España, a menudo mediante poder, sin necesidad de viajar.
- ✓ Cuenta bancaria española — a través de la cual se realizan los pagos del precio, los impuestos y, más adelante, los suministros. Le ayudamos a abrirla.
El número NIE y la cuenta los podemos gestionar mediante poder incluso antes de su llegada — así, para la firma basta con venir una vez, o dar poder al abogado.
Cómo elegir la zona adecuada
La zona decide cómo se sentirá aquí y también cómo mantendrá su valor la propiedad. Marbella ofrece prestigio y vida todo el año, Estepona autenticidad a mejores precios, Fuengirola una vida urbana práctica y Benahavís privacidad en la montaña. Primero aclare si compra para vivir, para vacaciones o como inversión — de ello depende la zona ideal y el tipo de propiedad.
No subestime los detalles que no se ven en las fotos: la orientación al sol, el ruido en temporada, la distancia a la playa y a las tiendas o los gastos de comunidad. Aquí es donde merece la pena el conocimiento local.
Financiación e hipoteca para no residentes
Los bancos españoles financian habitualmente a no residentes de la UE. Cuente normalmente con una financiación de hasta el 60–70 % del valor de la propiedad (los residentes alcanzan el 80 %); el resto lo necesita de fondos propios, más una reserva para impuestos y gastos. El banco tasa la propiedad de forma independiente y evalúa su solvencia con ingresos y extractos.
Conviene tener una preaprobación de hipoteca antes de buscar — así sabe exactamente en qué presupuesto se mueve y, al negociar, transmite la imagen de un comprador preparado.
El proceso de compra paso a paso
De la reserva a la entrega de llaves pasará por varias fases claras: el contrato de reserva retira la propiedad del mercado, sigue la comprobación jurídica, el contrato privado de compraventa con una señal del 10 % y, finalmente, la firma de la escritura ante notario. Todo el proceso suele durar entre 6 y 10 semanas.
Impuestos, gastos y presupuesto total
Además del precio de la propiedad, cuente con impuestos y gastos. En una compra de segunda mano, en Andalucía es el impuesto de transmisiones (ITP) del 7 % más notario, registro y abogado — en total, aproximadamente un 10–13 % del precio. En obra nueva se paga el IVA del 10 % y el impuesto de actos jurídicos (AJD) del 1,2 %.
Repasamos siempre estas cifras de antemano y por escrito para que nada le sorprenda al final. Para una estimación orientativa puede usar nuestra calculadora de costes.
Comprobación jurídica: a qué prestar atención
La fase más importante, que nunca conviene saltarse. El abogado independiente solicita la nota simple del registro y verifica quién es el propietario real, si la propiedad arrastra cargas, hipotecas o embargos, si la construcción está debidamente legalizada y si los gastos de comunidad están al corriente.
Regla clave: ningún pago sale hasta que la propiedad está jurídicamente limpia. Su propio abogado le representa exclusivamente a usted — no al vendedor ni a la agencia — y eso es precisamente lo que le da seguridad.
Nunca firme ni pague una señal antes de la comprobación jurídica. Una oferta barata con una deuda pendiente o sin cédula puede salir mucho más cara.
Tras la compra: vida y obligaciones del propietario
Tras la firma hay que cambiar los suministros, el agua y el seguro y darse de alta en las obligaciones fiscales. Como no residente paga el impuesto local anual (IBI), las tasas de basura y el impuesto sobre la renta imputada, o el impuesto sobre el alquiler si arrienda la propiedad.
Si planea estar en España solo parte del año, conviene acordar la gestión de la propiedad y un posible alquiler con un socio de confianza. Con todo ello ayudamos a los clientes también tras la entrega de llaves.
Los errores más frecuentes que evitará
La experiencia de nuestros clientes se resume en unas pocas lecciones que se repiten. Evítelas y la compra será fluida.
- ✓ Pagar antes de la comprobación — nunca abone una señal hasta que el abogado verifique la situación jurídica.
- ✓ Subestimar el presupuesto — añada siempre al precio un 10–13 % de impuestos y gastos.
- ✓ Comprar «a distancia» — las fotos engañan; una visita, al menos por videollamada, revela mucho.
- ✓ Sin abogado propio — confiar solo en el intermediario es un riesgo que no compensa.